Aðsent: Theódóra S. Þorsteinsdóttir.
Um nokkurn tíma hefur legið fyrir að ráðast þarf í kostnaðarsamar endurbætur á húsnæði bæjarskrifstofa Kópavogs í Fannborg. Skrifstofurnar eru nú í þremur húsum, á samtals átta hæðum. Fyrirliggjandi er viðhaldskostnaður upp á 450.000.000 kr. fyrir Fannborg 2 og 100.000.000 kr. í endurbætur og viðhald fyrir Fannborg 4 og 6. Samtals liggur fyrir kostnaður upp á 550.000.000 kr. Gamla Félagsheimilið var einu sinni til húsa í Fannborg 2 en því var breytt í fundarherbergi bæjastjórnar árið 2006 þegar fyrsta hæðin fékk yfirhalningu. Í stjórnsýsluúttekt á vegum Capacent, sem unnin var á árinu 2012 að beiðni bæjarstjórnar, komu fram ábendingar til að bæta og efla starfsemi stjórnsýslunnar. Einnig kom skýrlega í ljós að ef staða húsnæðismála væri betri og starfsemin væri ekki jafn dreifð og hún er gæti það leitt til fjölda úrbótatækifæra. Valið stendur því á milli þess að lagfæra Fannborgina fyrir hálfan milljarð án þess að ráða bót á óhagræðinu eða skoða möguleika á öðru húsnæði.
Til þess að vanda ákvörðunartökuna þá voru óháðir ráðgjafar hjá Mannviti fengnir til að meta fjóra húsnæðiskosti; hvort bæjarskrifstofurnar ættu að vera áfram í Fannborg, hvort kaupa ætti húsnæði, leigja húsnæði eða byggja nýtt. Eftir skoðun á framboði á mögulegum húsnæðiskosti á miðsvæði Kópavogs var ákveðið að horfa til Norðurturnsins í Smárahverfi við mat á kaupum eða leigu á nýju húsnæði. Sérstaklega var litið til stækkunar Kópavogs til austurs en Smárinn er þannig miðlægari en Fannborg gagnvart nýjum og fjölmennum hverfum.
Bæjarskrifstofurnar eru í of stóru húsnæði
Eftir ofangreinda þarfagreiningu á húsnæðisþörf kom í ljós að húsnæðið í Fannborg er allt of stórt eða sem nemur ríflega 1.500 m². Þörfin er 3.173m² en núverandi húsnæði er 4.710m². Þarfagreiningin fyrir Kópavogsbæ er að auki rúmt reiknuð t.d í samanburði við viðmið innanríkisráðuneytisins. Skýringin á óhagræðinu liggur m.a. í því að húsnæðið í Fannborg er ekki allt hannað sem skrifstofuhúsnæði. Þar eru þrír inngangar með þremur móttökum, mörg stigapláss nýtast illa og þá eru sjö kaffistofur í húsunum þremur. Það er dýrt að viðhalda og reka aukalega 1000 -1500 m² á hverju ári og ræstingarkostnaður einn og sér fyrir þessa aukafermetra er nálægt 3.000.000 kr. árlega.
Að byggja og að leigja
Leigukostur reyndist mjög óhagkvæmur samkvæmt niðurstöðum Mannvits og kemur því ekki til frekari umfjöllunar hér. Þegar nýbygging stjórnsýsluhúss á óskilgreindri lóð í Kópavogi var skoðuð kom í ljós að byggingarkostnaður er áætlaður 460.000 kr. pr. m². Það er talsvert dýrara en kaup. Ef miðað er við rýmisþörf kostar 1.460.000.000 kr. að byggja nýtt hús. Slíkri framkvæmd gæti tekið nokkur ár, því yrði jafnframt að ráðast í nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir í Fannborginni. Opinberir aðilar hafa upplýst að mun færri aðilar bjóði í verk um þessar mundir en oft áður og í mörgum tilvikum hafa lægstu tilboð verið töluvert yfir áætlunum. Þenslumerki í byggingageiranum, há tilboð í útboðum, langur framkvæmdatími og almennar launahækkanir í nýgerðum kjarasamningum eru allt áhættuþættir sem felast í nýbyggingu auk þess sem kostnaður verður síst lægri en kaup á tilbúnu og hentugu húsnæði.
Að kaupa í Norðurturninum og sala á Fannborginni
Þrjár hæðir í Norðurturninum eru 3.489m² að stærð. Óstaðfest verð eftir þreifingar milli embættismanna og eigenda er áætlað 420-425.000 pr. m², tilbúið með innréttingum. Rétt er að árétta að formlegar viðræður milli bæjarstjóra og eigenda eru ekki hafnar og því er hér byggt á áætlunum. Ef fjárfest verður í nýju húsnæði er ljóst að söluverðmæti Fannborgarinnar skiptir miklu máli þegar meta á hvort lántöku er þörf. Samkvæmt hóflegum áætlunum á verðmæti Fannborgar þá gæti byggingaréttur og söluverð numið 850.000.000 kr. Fyrirliggjandi viðhaldskostnaður og endurbætur eru eins og áður sagði um 550.000.000 kr. Sala og viðhaldskostnaður nemur því um 1.400.000.000 kr. Engin áform eru uppi um að skuldsetja bæjarfélagið upp á 1.500.000.000 eins og haldið hefur verið fram, því ljóst er að sala á eignum og sparnaður á viðhaldskostnaði kemur til frádráttar fjárfestingunni.
Af hverju Smárahverfið?
Eins og fram kom hér að framan var sérstaklega horft til þess hvað Kópavogur hefur stækkað mikið til austurs og Smárinn því í meiri alfaraleið fyrir fleiri íbúa Kópavogs en Fannborgin. Ef horft er á svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins og aðalskipulags Kópavogs er ljóst að svæðinu er ætlað mikið þjónustuhlutverk til framtíðar. Smárinn er samkvæmt svæðisskipulagi Samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu skilgreint sem svæðiskjarni á höfuðborgarsvæðinu þar sem fyrst og fremst er gert ráð fyrir fjölbreyttri verslun og þjónustu. Í aðalskipulagi Kópavogs 2012-2024 er yfirlit yfir „miðsvæði“ í Kópavogi. Þau eru; Smáratorg, Smáralind, Smáralind suðursvæði, Lindir, Glaðheimar og Hamraborg. Í aðalskipulagi Kópavogs er Smárinn skilgreindur sem miðbæjarkjarni. Kjörnum er skipt í tvennt, annars vegar bæjarkjarna og hins vegar miðbæjarkjarna. Bæjarkjarnar eru minni verslunarsvæði sem eru á þremur stöðum í bænum en miðbæjarkjarninn er í Smáranum og Fífuhvammi (Lindum).
Stjórnsýsluúttekt
Í stjórnsýsluúttekt og úrbótaáætlun sem gerð var á vegum Capacent fyrir Kópavogsbæ árið 2012 kom skýrlega í ljós að mörg úrbótatækifæri væru fyrir hendi ef staða húsnæðismála væri önnur og betri. Var það mat ráðgjafa að virkni stjórnsýslu Kópavogsbæjar væri ábótavant og húsnæðismál kæmu í veg fyrir að skrifstofurnar virkuðu sem einn vinnustaður. Þverfagleg verkefni og tækifæri til formlegrar samvinnu hafa þannig liðið fyrir það að starfsemin hefur verið dreifð í mörgum húsum. Hið sama má segja um getu þjónustuvers til þess að sinna sviðum eins vel og æskilegt væri vegna fjarlægðar og dreifingar. Samkvæmt könnun meðal starfsmanna í þessari úttekt telja 85% þeirra að frekar eða mjög mikil tækifæri felist í aukinni samvinnu milli sviða Kópavogsbæjar.
Ábati við flutning
Sterkar vísbendingar liggja fyrir um beinan fjárhagslegan ábata með flutningi bæjarskrifstofa Kópavogs í nýtt húsnæði og gæti hann numið um 2 milljörðum króna á 25 ára tímabili skv. niðurstöðu Mannvits. Flutningur í nýtt húsnæði undir eitt þak býður upp á tækifæri til að endurskoða innra skipulag og fyrirtækjamenningu innan bæjarskrifstofu Kópavogs og tækifæri til sameiningar á öllum sviðum stjórnsýslunnar. Þannig mætti skv. stjórnsýsluúttektinni bæta skort á samvinnu milli sviða og deilda. Ein sameiginleg móttaka fyrir alla stjórnsýslustofnanir Kópavogs
gerir þjónustu við íbúa einnig betri og markvissari.
Bæjarstjórn
Vandað hefur verið til undirbúnings þessa máls sem unnið hefur verið að í vetur í góðu samráði við fulltrúa allra flokka í bæjarráði og starfsfólk Kópavogsbæjar með SVÓT greiningu á vegum Mannvits. Þegar skýrsla Mannvits var tilbúin og vinnu embættismanna lokið, var óskað eftir umræðu um málið í bæjarstjórn, m.a. til að afla heimildar til að halda áfram undirbúningi, kanna hvaða verð má fá fyrir Fannborgina og hefja viðræður um hugsanleg kaup á húsnæði í Norðurturninum. Allt gert með fyrirvara um samþykki bæjarstjórnar. Eins og flestir vita fór sú umræða aldrei fram þar sem óskað var eftir frestun á henni. Þeir bæjarfulltrúar sem óskuðu frestunarinnar, neituðu Kópavogsbúum þannig um upplýsta og opna umræðu. Með henni hefði mátt upplýsa um margt af því sem dylgjað hefur verið um að undanförnu. Það fannst mér heldur dapurlegt því fjöldi starfsmanna og íbúar voru í salnum til að fylgjast með umræðunni og fundum
bæjarstjórnar er einnig útvarpað. Ég tel það heldur ekki ekki lýðræðislegt og ekki í anda opinnar stjórnsýslu. Undirbúningur að íbúasamráði var einnig hafinn en frestunar var einnig óskað. Það er grundvallaratriði góðrar stjórnsýslu að kostir og gallar einstakra mála séu metnir af ábyrgð og að opin og heiðarleg umræða um þau eigi sér stað. Ég tel Kópavogsbúa eiga skilið slík vinnubrögð af hálfu kjörinna fulltrúa.
Meint góðvild í garð manna sem ég þekki ekki
Ég hef orðið vör við umræðu undanfarið um mögulegt meint vanhæfi mitt vegna starfa minna sem markaðsstjóri Smáralindar fyrir níu árum síðan. Því miður hefur sú umræða verið mun háværari en staðreyndir og málefnaleg rök. Mér skilst að meint sök mín sé fólgin í því að þekkja til Byggingarfélags Gylfa og Gunnars sem á, að ég held, 20% hlut í Norðurturninum. Staðreyndir málsins eru þær að eigendur byggingarfélagsins voru stjórnarmenn í Fasteignafélagi Íslands sem átti húsnæðið í Smáralind og eru þeir staðsettir í Borgartúni í Reykjavík. Sjálf starfaði ég hins vegar hjá rekstrarfélagi Smáralindar. Ég viðurkenni að finnast þessar ávirðingar um meint vanhæfi vandræðalegar því ég þekki umrædda menn ekki neitt og vann ekki með þeim. Umræðan er hins vegar notuð til að drepa málinu á dreif og beina athyglinni frá staðreyndum sem þarf að ræða. Ég tel mig því ekki vanhæfa til að ræða um möguleg kaup Kópavogsbæjar á nýju og hagkvæmara húsnæði undir bæjarskrifstofur vegna meintrar góðvildar í garð manna sem ég þekki ekki. Ég treysti hins vegar Kópavogsbúum vel til þess að mynda sér skoðun á grundvelli upplýsinga og staðreynda sem draga þarf fram í heiðarlegri og opinni umræðu um málið á vettvangi bæjarins.
Samantekt
Það er von mín að þessi samantekt skýri ástæður þess að bæjaryfirvöld hófu athugun á hagkvæmari húsnæðiskosti fyrir bæjarskrifstofurnar og að heiðarleg og opin umræða geti farið fram um málið meðal kjörinna fulltrúa og íbúa. Umræða þar sem staðreyndir og rök vega þyngra en dylgjur um að annað en hámörkun almannahags ráði för.
